元々消費税を取っていた場合

消費税を取るも納付していないので、益税が発生していた事業者の場合である。

前提条件

• インボイス制度開始前は、免税事業者であり消費税を取っていた。
• インボイス制度開始後は、免税事業者を続けるケースと課税事業者に変更するケースを考えるが、免税事業者を続けた場合は買主の要求に応じで消費税を取らないものとする。
• 売上高：６６０万円（本体600万円＋消費税60万円）
• 仕入高：２２０万円（本体200万円＋消費税20万円）

ケース毎の損得

インボイス制度開始前：免税事業者で消費税を取っていたケース

• 買主から預かった税額：６０万円
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：　０円

　４０万円の得（益税）

インボイス制度開始後：免税事業者を継続するが消費税を取らないように変更するケース

• 買主から預かった税額：　０万円
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：　０円

　２０万円の損

インボイス制度開始後：課税事業者に変更するケース

• 買主から預かった税額：６０万円
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：４０万円

　損得無し

こちらの場合は、インボイス制度開始後も免税事業者を続けると２０万円の損が発生するが、課税事業者に変更すると損が発生しないため、課税事業者に変更した方が金銭面で有利であることが分かる。 なお、益税なので課税事業者になって納付するのは当然なことではあるが、事業者の中には、益税がある状態でカツカツの経営をしている者もいるので、課税事業者に変更することにより益税がなくなること自体、非常に厳しい状況に陥ってしまう者もいる（経過措置 あり）。

元々消費税分を下げて価格設定していた場合

消費税を納付しないものの、消費税分を価格に反映させていないので、実質益税が発生していなかった事業者の場合である。

前提条件

• インボイス制度開始前は免税事業者であり、消費税分価格を下げているので実質消費税を取っていない。
• インボイス制度開始後は、免税事業者を続けるケースと課税事業者に変更するケースを考える。
• 免税事業者を続けた場合は、買主の要求に応じて消費税分を値下げするケースと要求に応じないで値下げ０円のケースを考える。
• 課税事業者に変更する場合は、消費税をこれまでどおり価格に反映できないケースと反映できるケースを考える。
• 売上高：６００万円（本体600万円＋実質消費税0円）
• 仕入高：２２０万円（本体200万円＋消費税20万円）

ケース毎の損得

インボイス制度開始前：消費税分を下げて価格設定していたケース

• 実質消費税　　　　　：　０万円
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：　０円

　２０万円の損

インボイス制度開始後：免税事業者を継続し消費税分値下げ要求に応じないケース（インボイス制度開始前と同じ状態）ケース

• 値下げ額　　　　　　：　０万円
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：　０円

　２０万円の損

インボイス制度開始後：免税事業者を継続し消費税分値下げ要求に応じるケース

• 値下げ額　　　　　　：５５万円　［600万円ー600万円÷（1＋0.1）］
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：　０円

　７５万円の損

インボイス制度開始後：課税事業者に変更するも消費税を価格に反映できないケース

• 預かったとされる税額：５５万円　［600万円ー600万円÷（1＋0.1）］
• 仕入で支払った税額　：２０万円
• 納付税額　　　　　　：３５万円

　１０５万円の損

インボイス制度開始後：課税事業者に変更し、消費税（60万円）を価格に反映できるケース

上記の「元々消費税を取っていた場合」の「課税事業者に変更」と同じになる。

　損得無し

こちらの場合は、課税事業者に変更し消費税を価格に反映できるのであれば損得無しで金銭面で最も有利であるが、反映できないのであれば免税事業者が値下げに応じることや課税事業者に変更することには厳しいものがある。免税事業者を継続し、買主には元々消費税分を下げた価格設定をし実質益税が発生していなことを説明し、既定の価格に納得してもらうしかないのかなと思う。

売買の場合

不動産の売買の場合は次のとおり。

課税対象外

• 土地^※６の売買代金
• 個人の自宅売却の売買代金

課税対象

• 事業用建物^※６の売買代金
• 仲介手数料（物件の種類等に関係なし）^※９
• 司法書士の報酬（物件の種類等に関係なし）^※９

本則課税事業者が事業用建物を購入した場合、建物は減価償却資産なので毎年償却することになるが、購入年の確定申告に於いて建物代金の消費税全額を仕入税額控除できる。従って、購入年(法人の場合は事業年度）の確定申告に於いて、上記の課税対象代金の消費税全額を仕入税額控除できる。但し、建物の売主や仲介業者等がインボイスを発行できなければ、勿論仕入税額控除はできない。

賃貸借の場合

不動産の賃貸借の場合は次のとおり。

課税対象外

• 土地（消費されないため非課税）又は居住用建物^※８の賃料と礼金
• 敷金（物件の種類[使用目的]に関係なし）
• 火災保険料（物件の種類[使用目的]に関係なし）

課税対象

• 駐車場（地面の整備またはフェンス、区画、建物の設備などを備えた駐車場）や事業用建物^※８ の賃料、礼金及び共益費
• 仲介手数料及び更新手数料（物件の種類[使用目的]に関係なし）^※９

本則課税事業者が課税対象建物を借りた場合、その年(法人の場合は事業年度）の確定申告に於いて、上記の課税対象代金の消費税全額を仕入税額控除できる。但し、代金を払った貸主や仲介業者等がインボイスを発行できなければ、勿論仕入税額控除はできない。

売買例

本則課税事業者が仲介業者を通して事業用建物を購入する場合、売買代金と仲介手数料に対する仕入税額控除を見てみる。

前提条件

• 売買代金：５，０００万円（土地代金：3,000万円、税抜き建物代金2,000万円）
• 建物代金の消費税（10％）：２０万円
• 仲介手数料の消費税（10％）：１５．６万円（税抜き仲介手数料＝売買代金5,000万円×3％＋6万円＝156万円）

仕入税額控除の影響

売主及び仲介業者がインボイスを発行できるか否かにより、買主の仕入税額控除額が次のように変わる。

• 売主と仲介業者が共にインボイスを発行できる場合 ３５．６万円（20万円＋15.6万円）を仕入税額控除することができる。
• 売主のみがインボイスを発行できる場合 ２０万円を仕入税額控除することができる。
• 仲介業者のみがインボイスを発行できる場合 １５．６万円を仕入税額控除することができる。
• 売主と仲介業者が共にインボイスを発行できない場合 仕入税額控除は全くできない。

賃貸借例

本則課税事業者が仲介業者を通して事業用建物を借りる場合、賃料、礼金及び仲介手数料に対する仕入税額控除を見てみる。

前提条件

• 税抜き月額賃料：２０万円
• 礼金１カ月分、敷金３カ月分
• １月１日から借りる。
• 仲介手数料の消費税（10％）：２万円
• 礼金の消費税（10％）：２万円
• 年間賃料の消費税（10％）：２４万円（税抜き年間賃料：20万円×12カ月＝240万円）

仕入税額控除の影響

貸主及び仲介業者がインボイスを発行できるか否かにより、借主の仕入税額控除額が次のように変わる。

• 貸主と仲介業者が共にインボイスを発行できる場合 １年目は２８万円（2万円＋2万円＋24万円）を２年目以降は２４万円を仕入税額控除することができる。
• 貸主のみがインボイスを発行できる場合 １年目は２６万円（2万円＋24万円）を２年目以降は２４万円を仕入税額控除することができる。
• 仲介業者のみがインボイスを発行できる場合 １年目のみ２万円を仕入税額控除することができる。
• 売主と仲介業者が共にインボイスを発行できない場合 仕入税額控除は全くできない。

賃貸借の場合は賃料の支払いが賃貸借期間中続くので、借主にとってインボイスを発行できるか否かの影響は、仲介業者より貸主の方が遥かに大きい。

代金支払先間での影響度

買主や借主にとって、代金支払先の事業者全て（売主、貸主、仲介業者）がインボイスを発行できることに越したことがないが、代金支払先間で比較した場合に於いて、インボイスを発行できないことによる影響度は、次のように異なる。

売買の場合

「※９」で述べた「９５％ルール」により一概に言えない。課税売上割合が９５％以上の事業者であれば建物代金の比率が高くなるほど売主の影響度が増し、土地代金の比率が高くなるほど仲介業者の影響度が増す。一方、課税売上割合が９５％未満であればその事業者の課税売上割合が高くなるほど仲介業者の影響度が増し、課税売上割合が低くなるほど売主の影響度が増す。

賃貸の場合

貸主と仲介業者の影響度は、貸主の影響度が明らかに高い。仲介手数料（賃料の1カ月分）の支払いは契約時の１回切りであるが、賃料の支払いは賃貸借期間続き、しかも年間賃料支払額は仲介手数料の１２倍なので、影響度は桁違いである。

借主の立場にたてば、貸主がインボイスを発行できるか否かが重要となる。ただ、特定物である不動産は他の物件で代わりが利き難い特性があるので、インボイスが発行できないからといって単純に他の物件に流れると言えない。しかし、本則課税事業者にとっては、貸主がインボイスを発行できるか否かは物件を選ぶ際の一つの要因になると考える。

仲介業者の影響度

仲介業者がインボイスを発行できないことに対する仲介業者の影響度をお客の立場から見た場合と仲介業者自身の立場から見た場合で分けて述べる。なお、仲介業者は、前述した「元々消費税を取っていた場合」に近い立場だと考える。

お客の立場から見た影響度

インボイスが発行できないとお客を逃す可能性が出てくると良く言われるが、仲介業者自身が割り切ることができれば、次のことからインボイスを発行できないからと言って不利になることはない。

税抜き仲介手数料の上限金額は売買代金や賃料の額で決まり、仲介業者が勝手に変更できない。また、通常の取引きに於いて仲介業者は必ず上限の仲介手数料を受け取っており、下げることはない。よって基本的には、ある特定の物件に対する税抜き仲介手数料は仲介業者によって金額が違うことはない。

従って、免税事業者の仲介業者が益税となる消費税をお客から取る必要がないと割り切ることができれば、お客からすればインボイスを発行できる仲介業者か否かで、実質負担する金額に差異が発生しない（インボイスを発行できる仲介業者だと負担した消費税全額を仕入税額控除できるが、インボイスを発行できない仲介業者だと消費税分安くなるので、実質お客が負担する金額に差異が発生しない）。

免税事業者も上限の税抜き仲介手数料は確保できるので、欲をかかない限り消費税を懐に入れることができなくなることに抵抗感がない筈である。

以上から、免税事業者の仲介業者だからと言ってお客の金銭的負担が大きくなる訳でないので、お客を逃すことがない。

仲介業者自身の立場から見た影響度

金銭面だけで考えると、上述した「元々消費税を取っていた場合」でも述べているとおり、免税事業者から課税事業者（インボイス発行事業者）に変更した方が仲介手数料の消費税に対して仕入税額控除できるようになるので得である。ただ、インボイス発行事業者になると事務処理の負担が増えることは間違いないので、各々の取引状況等を踏まえた上で金銭面だけでなく、包括的に課税事業者に変更するか否かを検討すべきである。

売主・貸主の影響度

不動産は代わりが利かない特定物なので、売主・貸主がインボイスを発行できないからと言って、そのことだけが原因で話が流れることはないと考えるが、値下げ交渉の材料に使われ易くなると考える。

売買価格や賃料は仲介手数料と違い、売主・貸主が自由に設定できるので、値下げ交渉を受けた時には、既に前述した「元々消費税分を下げて価格設定していた場合」の状態に陥っていることもある。そうなると、容易に値下げに応じられないケースも多々あると考える。そのような場合は、買主・借主には元々消費税分を下げた価格設定で募集していたので値下げに応じられない旨を伝えながら、話が流れないように進めるしかないのだろう。

私は現在免税事業者であり、倉庫（事業用建物）を借りている方がいる。大変古い建物なので、賃料には実質消費税分を含んでいないどころか、相場より相当安く設定している。現在借りている方は本則課税事業者かどうかは知らないが、本則課税事業者であった場合にどのような対応になるか考えてみた。

まず、インボイスを発行できる課税事業者に変更することはない。それは、数少ない事業用物件のためにインボイスを発行できるようになるつもりがないだけでなく、課税事業者に変更したからと言って、借主に現状の賃料をアップ（消費税分）するお願いはできないと思っているからである。

その一方で、借主から次のような値下げ要望が出る可能性も考えられる。

• 「事業用物件を借りているので、現在支払っている賃料には消費税が含まれている。これまで賃料の消費税に対して仕入税額控除ができていたが、インボイス制度開始後は、貸主さんがインボイスを発行してくれないので、仕入税額控除ができなくなってしまった。だから、その分賃料を下げてほしい。」
• 「事業用物件を借りているので、現在支払っている賃料には消費税が含まれている。貸主さんは免税事業者なので消費税を納めなくていい筈だ。だから、払っている消費税相当分だけ賃料を下げてほしい。」

借主の言い分はそれなりに筋が通っていると思うが、私の場合は検討するまでもなく要望を拒否する。それは、現状より安い賃料を希望するなら借りて貰わなく良いと思える賃料設定だからである。個々の状況により強く拒否できない場合もあるだろうが、安く設定してある賃料を更に安くてほしいと言われても、なかなか応じる訳にもいかなく、どうであれ借主を説得させるしかないと思う。