債権の金槌と怯える男

貸家など不動産を貸す場合、入居中に賃料未払い等のリスクがあるために、貸す条件として保証を付けて貰うことになる。
この時の保証は、家賃の未払い等の保証であり、保証の額は借主の支払い状況次第となる。つまり、賃貸物件の於ける保証は、入居中に借主が将来に渡り負うかもしれない債務全てを保証しなければならない。このような保証のことを、保証契約締結時に特定の債務のみを保証すれば良い保証と区別し「根保証」と言う。

賃貸物件の根保証を行う方法として、保証人を付ける方法と近年増えている家賃保証会社を利用する方法がある。今年、民法が改正されたが(2020年4月1日施行)、改正により大きな影響を受けることになったのは、前者の保証人の方である。
誰もが保証人になりたくないだろうが、身内や親しい知人から頼まれたら断り切れなく、渋々引き受けることも多いと思うが、賃貸物件の保証人は将来保証しなければならなくなる額が未定の青天井なので、リスクが大きく不安になる。そこで、今回の改正民法で保証人の保護の観点から、個人が引き受ける保証人に関しては、保証契約締結時に保証の上限額(これを「極度額」と言う。)を定め、保証契約書に明記しなければならなくなった※1。極度額を定めなかったり、例え口頭で定めたとしても保証契約書に明記していなければ保証する必要がなくなった。

特に注意を要するのは賃貸契約の更新の時である。契約期間終了後も借主が借り続ける場合は、通常更新の手続きを行うと思うが、更新手続きを行って更新する場合は、これまで極度額を定める必要がなかった契約でも、今後は更新時に極度額を定めないと保証が無効になってしまう。うっかり前回の契約書の文章ファイルをコピーし日付けだけ変更して使うと、その契約書には限度額が明記されていないので保証は無効になってしまうことになる。

以上が賃貸物件の極度額に関する大まかな注意点であるが、極度額についてもっと詳しく知りたい方、保証に関する改正で極度額以外で賃貸物件に影響を与えることになったことも知りたい方、あるいは賃貸物件にこだわらず改正民法内容を知りいたい方は、コチラの「保証契約」用語解説を閲覧されたし。

正確に述べると、個人の根保証でも貸金等に関しては、今回の改正前でも極度額を定める必要があった。しかし貸金等でない賃貸物件はこれまで定める必要がなかったので、今回に改正で貸金等か否かに関係なく全ての個人の根保証で定めなければならなくなった。